30/11/2020

O impacto da pandemia na locação e como reestabelecer a garantia no contrato

A pandemia do coronavírus teve um forte impacto no mercado imobiliário neste ano de 2020, e com o isolamento social, muitas famílias tiveram redução de sua renda e consequentemente deixaram de pagar os seus aluguéis. As imobiliárias tiveram que mediar soluções entre locador e locatário na tentativa de minimizar a judicialização de cobranças, revisões contratuais e despejos. Nas negociações ocorridas em decorrência do inadimplemento dos aluguéis e encargos, umas das soluções foi a utilização do depósito caução, deixando os contratos de locação sem garantia. Nessa oportunidade, visando a reestabelecer a garantia do contrato de locação, o seguro fiança locatícia ganhou espaço e se tornou uma solução para ambas as partes. Contudo, precisamos entender o contrato de seguro e suas peculiaridades. A definição do contrato de seguro está prevista no artigo 757 do Código Civil, vejamos; Art. 757. Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados. Parágrafo único. Somente pode ser parte, no contrato de seguro, como segurador, entidade para tal fim legalmente autorizada. A seguradora com base nas informações prestadas pela imobiliária, irá avaliar o risco, estabelecer a taxação do prêmio e emitir à apólice com determinadas coberturas e, eventualmente, determinadas exclusões de risco. Importante ressaltar que a seguradora avalia criteriosamente o risco, podendo se negar a fazer o seguro se entender que o risco de um sinistro seja provável. No caso do seguro fiança locatícia a renda do locatário e a finalidade da locação influencia na aceitação ou recusa da seguradora. Por isso, prestar as informações com veracidade é primordial no contrato de seguro, tanto que a boa-fé está prevista no artigo 765 do Código Civil e a imobiliária deve estar atenta às documentações e as informações prestadas pelo locatário; Art. 765. O segurado e o segurador são obrigados a guardar na conclusão e na execução do contrato, a mais estrita boa-fé e veracidade, tanto a respeito do objeto como das circunstâncias e declarações a ele concernentes Caso a seguradora verifique informações inverídicas ou omissão de circunstâncias que possam influir na aceitação do seguro, o segurado perderá o direito a indenização, conforme determina o artigo 766 do Código Civil; Art. 766. Se o segurado, por si ou por seu representante, fizer declarações inexatas ou omitir circunstâncias que possam influir na aceitação da proposta ou na taxa do prêmio, perderá o direito à garantia, além de ficar obrigado ao prêmio vencido. Parágrafo único. Se a inexatidão ou omissão nas declarações não resultar de má-fé do segurado, o segurador terá direito a resolver o contrato, ou a cobrar, mesmo após o sinistro, a diferença do prêmio. O seguro fiança locatícia cobre os prejuízos ocorridos em decorrência do inadimplemento do locatário, e as regras e critérios para elaboração e comercialização do seguro está na prevista na Circular 587 da Superintendência de Seguros Privados (Susep). O seguro fiança locatícia garante não só o pagamento do aluguel e condomínio, mas de todo o prejuízo que o locador venha a sofrer com a inadimplência do locatário, nos limites e coberturas contratadas na apólice e suas condições gerais. A contratação do seguro é uma opção para quem não tem fiador e não disponibiliza do numerário para realizar o depósito caução, equivalente a três aluguéis. Outra vantagem do seguro neste momento de crise é que o valor pago à seguradora, o prêmio, pode ser parcelado no decorrer da vigência do contrato de locação, facilitando a contratação do seguro. Diferente do depósito caução, o prêmio pago a seguradora não é retornado ao segurado, pois o objetivo do prêmio é a  formação de um fundo comum que suportará as indenizações em caso de sinistro. Caso o segurado não pague o prêmio à seguradora perderá o direito a indenização, mas a seguradora é obrigada a fazer uma comunicação prévia ao segurado sobre o atraso de pagamento antes do cancelamento. Esse é o entendimento do STJ ,vejamos; STJ - Súmula 616: “A indenização securitária é devida quando ausente a comunicação prévia do segurado acerca do atraso no pagamento do prêmio, por constituir requisito essencial para a suspensão ou resolução do contrato de seguro.” O prazo de vigência do contrato de seguro de fiança locatícia deve ser o mesmo do respectivo contrato de locação. No caso de  prorrogada a locação por prazo indeterminado será necessária a apresentação de nova proposta para análise por parte da seguradora. Portanto, o seguro fiança locatícia têm se mostrado uma solução para este momento de crise trazendo vantagens tanto para o locador quanto para o locatário.